09 12 月 共同拥有的财产纠纷 – 在新南威尔士州强制出售财产
共同所有人财产纠纷
在生活中的许多情况下，您可能最终成为财产或土地的共同所有者，无论是在婚姻或关系下，还是与家人或亲戚一起购买，继承家庭财产或寻求投资机会。
当这些关系结束时，你应该怎么做？ 您如何解决争议，同时保护和实现您对财产的兴趣？
无法与您的共同所有人就出售共同拥有的财产达成协议？
在大多数情况下，共同财产所有人可以在双方协议下通过财产价值的变化来实现其收益或具体化其损失。
但是，当存在分歧时，很难达成相互协议并出售房产。
在这些不协调的关系破裂期间，您的共同所有者可能会向您隐瞒关键的财务信息，并拒绝与您或您的代表合作出售房产。
如果您尚未与他人购买房产，请确保您已签订共同所有人的协议。
共同所有人协议
如果您和您的共同所有人在购买物业或土地之前已签订共同所有权协议，则此类协议可以帮助您和您的共同所有人了解双方的权利，义务和责任。 它还将就如何评估和出售财产，如何解决争议或意见分歧，如何出售共同所有权或购买其他共同所有者的利益等提供相关机制和要求。
不幸的是，有时起草不当的协议可能会限制您采取相关法庭行动以强制出售房产的能力。
如果您没有共同所有人的协议，或者协议中存在违规行为，您应该在开始任何法律程序之前进行调解。
互相交谈
解决争议的第一步是在可能的情况下与您的共同所有者进行建设性和友好的讨论。 但是，当然，您还应该事先制定一个结构化的计划，其中包括您希望或需要出售房产的原因，以及您出售房产或您的房产份额的建议计划是什么。 计划将帮助您了解共同所有人协议（如果存在）下各方的权利和义务，为潜在的分歧制定计划，并制定可用的选项。
不幸的是，有时即使进行调解，有关各方之间也可能有太多的敌意，无法达成合理的协议。
文档是关键
无论您解决争议的计划是什么，记录双方之间的所有交易和通信都很重要。 如果您需要在法庭上解决争议，您需要能够向法院证明您为解决问题而采取的合理步骤以及其他各方如何未能遵守共同所有权协议等。
申请委任法定受托人出售物业
当您的共同所有者拒绝出售房产并且不合作时，您将别无选择，只能提起法庭诉讼。
在新南威尔士州，您可以根据《1919年新南威尔士州转让法》（”法案”）第66G条向新南威尔士州最高法院提交申请，以概述您的情况以及过去与共同所有人就该物业的争议或出售进行的谈判。
法院有酌情权考虑为争议财产指定法定受托人（”受托人”），并将其授予法定信托。
一般而言，法院会赋予受托人控制及出售物业的相关权力。 受托人在管理第三方事务时，必须尽其所能，尽职尽责，勤勉尽责，并具有合理人士应有的技能。 受托人在行使这种权力时，还必须考虑信托受益人的最佳利益并采取行动，类似于清算人在根据 2001年《公司法》行使其权力时。
受托人还将有权修复和改善财产，聘请相关商人，律师和代理人等出售财产。 受托人必须在合理的时间范围内以市场条件和情况下的最佳价格出售房产。 该法还规定，如果销售交易是由受托人根据法院的权力进行的，则买方无需担心共同所有人的同意。 信托项下的出售不得影响租赁的分割。
一旦房产被出售，根据对房产的任何产权负担，净销售程序将在信托中进行，等待分配给受益人。 受托人将有权就信托管理期间适当发生的成本和开支获得赔偿。 受托人的报酬将与受益人商定或由法院决定。 作为财产的共同所有者并不一定意味着盈余资金将平均分配，因为它是根据对财产的贡献确定的。 对该物业的贡献包括：
- 抵押贷款还款;
- 理事会和水费;
- 房屋保险付款;
- 租金（如果共同所有人居住在该物业中，则不包括其他共同所有人）;和
- 为土地/物业增加价值的重大改进。
如果一个共同所有人对财产的贡献大于其他共同所有人，则需要完成完整的会计核算，以确保每个共同所有人都能获得其公平的销售收益份额。
绿门咨询以及我们如何提供帮助？
Greengate Advisory是一家致力于为中小型企业和个人提供重组，破产和财务调查的公司。
如果您是物业的共同所有人，并希望出售该物业，或者其他共同所有人寻求出售该物业，建议您就您的权利和责任寻求专业建议。 由于我们习惯于根据 《2001年公司法》 担任官方任命的外部管理人，我们理解并知道如何驾驭严格的法律要求，并遵守法律和法院要求和规定的信托义务。
如果您与共同所有人发生争议，我们可以分析您可能可用的选项，并为您提供值得信赖，可靠和积极主动的建议。 我们已被任命为法定信托的受托人，以管理信托管理，并为各方提供合理和及时的结果。
